Что входит в ремонт (текущий ремонт) жилого дома. Что включает в себя текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме Текущий ремонт жкх что включает

И. С. Зуйков,
к. э. н., эксперт «БГ»

Обубликовано в "Бухгалтерская газета" № 12/2016

В последние два года внимание экспертов учетного сообщества приковано к такому виду ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД), как капитальный ремонт. В этой связи, из поля их зрения почти выпал другой важный вид ремонта – текущий. Надо сказать, что и ранее вопрос проведения текущего ремонта в МКД, управляемом ТСЖ, освещался не в полной мере. Этим в значительной степени и обусловлено написание данной статьи.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (абз. 4 преамбулы разд. II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170)). Рекомендуемый перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении № 7 к Правилам № 170:

1. Фундаменты
Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы.

2. Стены и фасады
Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3. Перекрытия
Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

4. Крыши
Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения
Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки
Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей
Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

8. Полы
Замена, восстановление отдельных участков.

9. Печи и очаги
Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка
Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

11. Центральное отопление
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства
Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

14. Вентиляция
Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

15. Мусоропроводы
Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.

16. Специальные общедомовые технические устройства
Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

17. Внешнее благоустройство
Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

Прежде чем проводить текущий ремонт, членам ТСЖ необходимо определить источник его финансирования. Самым распространенным, хотя и не единственным, способом является создание в ТСЖ фонда на проведение текущего ремонта, утверждение порядка образования и использования которого относится к компетенции общего собрания членов товарищества (п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). На этом же собрании необходимо определиться и с периодом проведения текущего ремонта (установить дату, после наступления которой средств для ремонта будет достаточно). Но проведения только этого собрания недостаточно.

Текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).

Примечание
На первый взгляд может показаться, что на собраниях (членов ТСЖ и собственников помещений) происходит дублирование решений, но это не так, поскольку одно дело – учредить фонд на проведение текущего ремонта общего имущества в МКД, и совсем другое – осуществление конкретного текущего ремонта (наверняка не последнего в истории МКД).

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления МКД (п. 12 Правил № 491). В ТСЖ осуществление текущего ремонта общего имущества в МКД обеспечивается членством собственников помещений в товариществе и заключением договоров с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ (подп. «з» п. 11, п. 16 Правил № 491). ТСЖ могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ.

При этом товарищество собственников жилья должно обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения. Это указывает на то, что отдельный фонд для финансирования текущего ремонта можно не создавать, поскольку финансирование такого ремонта предусматривается сметой поступлений и расходов ТСЖ на определенный год. Запланированные средства будут поступать на расчетный счет ТСЖ и накапливаться там до начала текущего ремонта. В этой связи необходимо правильно планировать мероприятия текущего ремонта. Чтобы собранные на ремонт средства не находились долго на расчетном счете без движения, их необходимо использовать поэтапно. Например, накопленных в течение нескольких месяцев средств хватает на запланированный ремонт полов в подъезде – следовательно, такой ремонт необходимо произвести. Данный подход позволяет нести меньшие инфляционные потери при накоплении средств на текущий ремонт. Разумеется, при таком подходе необходимо учитывать множество факторов, например, сезонный фактор. Недопустимо в летний период сделать ремонт полов в подъезде, а в дождливый осенний период ремонтировать фасад или отмостки МКД.

Необходимо отметить, что собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества (включая текущий ремонт) соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов членов ТСЖ. При этом собственники, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (чч. 1–3 ст. 39 ЖК РФ, п. 28 Правил № 491, чч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).

Пример 1
Допустим, площадь жилых помещений в МКД составляет 5000 кв. м. На общем собрании члены ТСЖ приняли решение взимать плату за содержание жилого помещения в размере 15 руб. с одного кв. м (в т. ч. на текущий ремонт 2 руб.).

В бухгалтерском учете начисление платы за содержание жилого помещения будет отражено вкупе с платой за коммунальные и иные услуги по дебету субсчета 76-11 «Расчеты с собственниками помещений за потребленные коммунальные услуги и по суммам за содержание жилого помещения» и кредиту субсчета 86-1 «Целевые поступления от собственников помещений за содержание жилого помещения и за потребленные коммунальные услуги», а ее поступление – по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту субсчета 76-11. Таким образом, по истечении месяца на покрытие сметных расходов всего будет поступать 75 000 руб. (5000 × 15), из них на текущий ремонт будет приходиться 10 000 руб. (5000 × 2).

Для осуществления текущего ремонта лучше привлечь ремонтно-строительную компанию, состоящую в саморегулируемой организации и имеющей соответствующий допуск к запланированным в ТСЖ видам работ. После окончания работ председатель правления ТСЖ или иное лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке работ по текущему ремонту, подписывает акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, форма которого утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр.

Пример 2
Согласно договору подряда ремонтно-строительная фирма проводит текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, управляемого ТСЖ. Стоимость работ составила118 000 руб. (в том числе НДС 18 000 руб.). Средства на осуществление ремонта были накоплены на расчетном счете ТСЖ в результате их поступления в составе платы за содержание жилого помещения.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н, организации, деятельность которых не связана с производственным процессом, для обобщения информации о расходах на ведение этой деятельности используют счет 26 «Общехозяйственные расходы». В данном случае затраты на ремонт общего имущества в МКД отражаются по дебету счета 26 и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Что касается НДС, то товарищество освобождается от его уплаты на основании подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, следовательно, при предъявлении подрядчиком суммы НДС по выполненным работам по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома ТСЖ учитывает данную сумму налога в стоимости выполненных работ в силу п. 2 ст. 170 НК РФ.

В бухгалтерском учете следует составить следующие проводки.

Дебет 26 Кредит 60 – 118 000 руб. – приняты ремонтные работы, выполненные подрядной организацией;
Дебет 60 Кредит 51 – 118 000 руб. – оплачены ремонтные работы, выполненные подрядной организацией.

Необходимо отметить, что собранные на счете 26 затраты по текущему ремонту в составе других затрат, сгруппированных на этом счете, заключительными оборотами месяца следует отразить по дебету субсчета 86-1 и кредиту счета 26.

В заключение скажем, что осуществить текущий ремонт общего имущества в МКД можно без привлечения подрядной организации и за меньшие денежные средства, но члены ТСЖ, принимая на общем собрании решение о проведении текущего ремонта, должны задаваться таким вопросом: кто будет отвечать за причинение ущерба имуществу жильцов или вреда их здоровью, которое может произойти в результате некачественно проведенного текущего ремонта неквалифицированными лицами?

Также по этой теме.

Текущий ремонт жилого дома включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (разд. 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Принятие решения о проведении текущего ремонта

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. п. 4.1 , 4.2 ч. 2 ст. 44 , ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491).

Обеспечение проведения текущего ремонта

Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается (пп. «з» п. 11 , п. 16 Правил N 491):

а) собственниками помещений:

путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);

б) ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

путем членства собственников помещений в указанных организациях;
путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями;

в) застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) — в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию:

самостоятельно (без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией);
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;

г) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2 , 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Примечание. Состав общего имущества приведен в Правилах N 491.

Оплата расходов на текущий ремонт

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). При этом собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ч. 1 , , 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил N 491):

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. 5 , 6 ст. 155 ЖК РФ).

Справка. Примерный перечень работ по текущему ремонту

1. Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы.

2. Стены и фасады

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3. Перекрытия

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

4. Крыши

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки

Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей

Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

8. Полы

Замена, восстановление отдельных участков.

9. Печи и очаги

Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка

Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

11. Центральное отопление

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

14. Вентиляция

Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

15. Мусоропроводы

Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств (Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Подписание акта выполненных работ

В случае привлечения сторонних лиц для осуществления текущего ремонта после окончания проведения работ лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке работ по текущему ремонту, подписывает акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290; Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр).

Россияне имеют смутное представление о том, какими правами они наделены в отношении имущества общего пользования, а также на что можно рассчитывать, если возникает потребность в проведении ремонтных работ. Кроме того, жильцы и владельцы квартир не знают, какие обязанности возникают у обслуживающей компании в отношении имущества общего пользования.

По закону, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает в себя самые разнообразные работы, необходимые для поддержания недвижимости в надлежащем состоянии. Ежемесячно собственники жилья производят оплату начислений за потребленные ресурсы, куда входит и плата за проведение определенных работ. Сегодня мы расскажем о том, что входит в общий список необходимых ремонтных мероприятий и с какими требованиям может обратиться собственник к ответственным лицам.

Конкретного четко сформулированного определения такому понятию, как текущий ремонт, нет. Как правило, когда говорят о проведении ремонтных мероприятий текущего характера, речь идет о целом комплексе мер, направленных на поддержание жилого фонда в удовлетворительном состоянии, а также на устранение возникших неисправностей, мешающих полноценному и комфортному проживанию граждан.

Необходимые работы выполняются строго по плану, составленному изначально, и могут назначаться для восстановления целого жилого комплекса или частичной замены изношенных коммуникационных узлов. Важно различать текущий ремонт и работы капитального характера. За капремонт жильцы вносят оплату по отдельной квитанции, начиная с 2015 года, а вот за текущий деньги взимаются путем включения нужной суммы в общие начисления.

Тарифы для оплаты устанавливают муниципальные органы, а очередность проведения необходимых работ определяется 2-5 годами, с учетом состояния жилого помещения, а также степени износа конструкций и материалов.

Основанием для определения необходимости текущего ремонта может стать проведенный плановый осмотр зданий. Как правило, обследование выполняется до и после отопительного сезона – осенью или весной.

Перечень работ, которые входят в текущий ремонт МКД

Список ремонтных мероприятий определяется специальным документом – методическими рекомендациями по ремонту и содержанию жилфонда 2-04.2004, утвержденными Госстроем. В документе очень много положений и пунктов, которые и определяют список необходимых работ. В качестве примера можно привести следующие виды работ:

Устранение имеющихся деформаций, укрепление и восстановление фундамента.
Восстановление архитектурных элементов строения и герметизация стыков строения.
Покраска фасада постройки, стен или потолка.
Восстановление оконных проемов, замена стекол.
Ремонт входных дверей и тамбуров.
Восстановление внутренних коммуникаций, включая ремонт насосных установок и устранение проблем, связанных с нарушением в работе системы электроснабжения.
Мелкий ремонт перил, замена почтовых ящиков.
Устройство козырьков и «фартуков» в мусоропроводе.

Приведенный перечень не является полным, поскольку в него входят еще и другие виды работ. По этой причине, если возникла конфликтная ситуация и управляющая компания или другая организация отказывается выполнять те или иные ремонтные работы, стоит вооружиться вышеуказанным документом и обратиться в суд для защиты собственных прав.

На кого возлагается обязанность по проведению текущего ремонта?

Все обязанности по проведению ремонтных работ возлагаются на управляющую компанию, которая изначально занимается сбором средств с жильцов дома именно на содержание и ремонт помещения. Такое положение закреплено в ст. 154-156 ЖК РФ и общих правилах содержания имущества, утвержденных Правительством РФ в ПП №491 от 13.08.2006 года.

Непосредственное проведение ремонтных работ возлагается на специализированные организации в рамках проведенного конкурса. Все работы должны проводиться строго в соответствии с заданными правилами и нормами. Следует отметить, что в отличие от капитального ремонта текущие работы можно организовать без оформления протокола общего собрания собственников, а только при наличии заявки от жителей.

Ежегодно формируется план ремонтных работ, но в такой документ могут быть внесены поправки. По завершении ремонтного мероприятия работы должна принять специальная комиссия. В состав такого органа входят представители собственников квартир и сотрудники УК.

При необходимости можно будет привлечь экспертов. Если работы выполнены некачественно, то сначала потребуется предъявить претензии к управляющей компании и в случае отказа устранить недостатки можно будет подавать заявление в суд или в квартиру. На исправление ситуации УК отводится не больше месяца.

Заключение

Организация ремонтных работ в многоквартирном доме — это обязанность управляющей компании или другой организации, занимающейся обслуживанием конкретного жилого комплекса.

Ежегодно составляется специальный план, выступающий в роли основного документа, по которому проводятся необходимые работы. В составленный план можно вносить изменения и поправки, а непосредственным исполнителями работ являются подрядчики, определенные в рамках специально организованного конкурса.

Любое здание со временем приходит в негодность. Выходят из строя коммуникации, ветшает отделка стен, кровля начинает пропускать влагу. Чтобы дом не утрачивал своих изначальных характеристик, его необходимо регулярно обслуживать и ремонтировать.

Обслуживание и текущий ремонт дома: что это такое и когда проводится

Поэтому текущий ремонт дома можно в общем виде охарактеризовать как проведение работ по восстановлению исходных характеристик элементов здания, предупреждению неисправностей, восстановлению исходного ресурса всего сооружения и отдельных его частей.

Чтобы детально выяснить, что входит в содержание жилого помещения, следует ознакомиться с постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г. В документе прописаны основные правила определения имущества, которое относится к общей собственности жильцов дома, и требования к его обслуживанию.

В соответствии с данным актом в содержание и текущий ремонт входит:

уборка лестниц, вестибюля, чердаков и подвалов, мусоропроводов, мусорных камер и других вспомогательных помещений;
обслуживание системы центрального отопления – промывка, консервация на лето;
вывоз ТБО, отвод жидких отходов;
обеспечение пожарной безопасности;
поддержание работоспособности системы электроснабжения;
обслуживание элементов озеленения и благоустройства земельного участка;
мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома;
обслуживание канализации, систем водоснабжения;
обследование и ремонт кровли здания;
иные операции.

Как можно заметить, за состоянием многоквартирных домов осуществляется государственный контроль.

Собственники не могут по своему желанию исключить какие-либо услуги из установленного перечня. Такие действия могут привести к тому, что здание не будет соответствовать обычным требованиям безопасности.

Пункт 18 Постановления № 491 указывает, что ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению владельцев. Однако не всегда есть возможность проводить общие собрания для того, чтобы одобрить проведение определённых работ.

Поэтому все операции делятся на несколько категорий:

Плановые. Проводимые по заранее установленному графику. Например, подготовка коммуникаций к отопительному сезону.
Внеплановые. Например, в ходе регулярного обследования были выявлены трещины на фасаде дома. Для их ликвидации необходимо разработать план мероприятий и утвердить бюджет.
Экстренные. Выполнение которых не может ждать до созыва общего собрания. К категории безотлагательного ремонта обычно относят ликвидацию последствий прорыва труб водоснабжения.

Все вопросы проведения текущего ремонта решаются ТСЖ, общим собранием или при заключении договора с управляющей компанией.

Что относится к текущему ремонту многоквартирного дома, что входит в перечень работ

Обслуживание фундаментов:

исследование арматуры на появление коррозии;
поиск неравномерной осадки конструкции;
проверка наличия трещин, вспучивания и иных повреждений бетонной конструкции;
проверка состояния гидроизоляционных материалов;
устранение выявленных неисправностей.

Содержание подвалов многоквартирных домов:

проверка соблюдения должного уровня температуры и влажности;
предотвращение затопления подвала;
контроль за состоянием помещения и входов в него для исключения захламления и загрязнения;

Поддержание стен дома в надлежащем состоянии: выявление трещин и повреждений и своевременная ликвидация их.
Обслуживание водопровода, канализации, центрального отопления. Сюда входит:

чистка труб;
замена отдельных частей;
установка новых коммуникаций.

Замена и ремонт дверных коробок, оконных рам, перегородок, находящихся в местах общего пользования.
Замена и восстановление кровли, укрепление перекрытий.
Устранение неисправностей печного оборудования.
Восстановление тяги в вентиляции.
Замена или восстановление отдельных участков напольного покрытия.
Внешнее благоустройство:

ремонт тротуаров и пешеходных дорожек;
озеленение;
восстановление клумб;
ремонт спортивных и детских площадок.

Конкретный перечень устанавливается подрядчиками. Он зависит от возраста и оснащения дома, а также от желания владельцев квартир нести дополнительные расходы.

Отличия от капитального ремонта

Текущий и капитальный ремонт МКД схожи по своей сути. Это определённый перечень мероприятий, направленных на поддержание здания в том виде, в котором оно было задумано при проектировании.

Различаются эти работы по нескольким критериям:

По периодичности. Капитальный ремонт проводится один раз в несколько десятков лет, в соответствии с нормативами эксплуатации. Некоторые операции по текущему ремонту проводятся каждый год.
Задачи. Капитальный ремонт направлен на восстановление целостности несущих конструкций, замену морально устаревших коммуникаций. Целью текущего ремонта является устранение мелких неисправностей, предупреждение сверхнормативного износа.
Бюджет. Жильцы дома постоянно отчисляют определённую сумму на проведения капитального ремонта. И после накопления необходимой суммы работы могут быть проведены.
Основания для проведения. Капитальный ремонт проводится в соответствии с установленными нормативами для каждой модели многоквартирного дома. Текущий ремонт делается по результатам актуальных наблюдений специалистов. Капитальный ремонт больше направлен на плановую замену элементов. Так в рамках этого мероприятия будут замены трубы водоснабжения, так как истёк их срок эксплуатации. Даже если они находятся в удовлетворительном состоянии.

Перечень работ, которые могут быть включены дополнительно

Владельцы общего имущества, то есть, собственники квартир, на общем собрании могут согласовать проведение любого дополнительного ремонта. Управляющая компания справится с любыми работами, если будет одобрен бюджет. Так, если жильцы желают обновить фасад или восстановить тротуары, то найти подрядчика не составит труда.

Перечень работ обновляется путём подписания дополнительного соглашения с обслуживающей компанией. В такой ситуации оплата текущего ремонта сообразно вырастет.

Виды работ, которые никогда не проводятся в рамках текущего ремонта

Непосредственный ремонт жилого помещения проводит его собственник.

В перечень работ по текущему ремонту не входят:

Ремонт окон, балконов, входных дверей, утепление указанных элементов, если они являются частью квартир.
Ремонт и замена счётчиков, электрораспорядительных щитов.
Установка и дооснащение пожарных щитов, установка датчиков дыма и пожарных извещателей.
Косметический ремонт мест общего пользования: покраска стен и побелка потолков
Замена или модернизация лифтов.
Утепление наружных стен, косметический ремонт фасадов.
Замена частей здания: перекрытий, лестниц и т.д.

Установить расширенный перечень работ можно на общем собрании владельцев квартир.

Кто проводит текущий ремонт

Застройщик до момента передачи имущества владельцам квартир. После возведения здания оно может длительное время находится на балансе строительной организации.
ТСЖ, ЖСК или иным кооперативом, который был создан, чтобы управлять общим имуществом. При этом ремонт может проводиться как силами специально нанятых работников, так и подрядной организацией.
Управляющая компания. Обслуживание многоквартирного дома чаще всего ведётся специальной организацией , которая имеет необходимый опыт и штат сотрудников с соответствующей квалификацией.

Застройщик или ТСЖ могут проводить работы своими силами. Но обычно текущий ремонт поручается определённой обслуживающей организации, например, управляющей компании.

В некоторых случаях управляющая компания привлекает сторонние организации. Например, если в штате нет работников с нужной квалификацией. Заключается договор на проведение работ, подрядчик на возмездной основе выполняет обслуживание или текущий ремонт.

Оплата текущего ремонта многоквартирного дома

Любые работы, направленные на текущее содержание жилья, производятся за счёт его собственников.

Жилищный кодекс РФ в статье 154 содержит перечень расходов, которые покрываются за счёт ежемесячных платежей собственников и нанимателей квартир. Среди прочего, там указаны траты на обслуживание общего имущества и текущий ремонт.

Если владельцы квартир образовали ТСЖ, то плата за выполнение работ может быть частью регулярных членских взносов.

Не выполняются или некачественно выполняются работы по текущему ремонту, куда обращаться

Главной проблемой текущего обслуживания и ремонта многоквартирных домов остаётся отсутствие должного контроля за действиями подрядчиков.

Все результаты операций, проводимых в рамках обслуживания и текущего ремонта, подлежат сдаче собственникам общего имущества. Владельцы должны оценить качество проведённых работ.

Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.

Если метод переговоров не помогает, то следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию с жалобой. В случае обнаружения нарушений представители государства привлекут управляющую компанию к ответственности и вынесут предписание об устранении недостатков ремонта.

Чтобы получить хороший результат обслуживания и текущего ремонта дома, следует знакомиться с документацией, оформляемой управляющей компанией. Например, планом работ и сметой. Лучше всего создать ТСЖ и выбрать лицо, работа которого будет заключаться в контроле за проведением текущего ремонта.

Текущий ремонт в многоквартирном доме считается одним из эффективных инструментов, позволяющих поддерживать конструкции здания в рабочем, функциональном состоянии, как с точки зрения безопасного пользования жильцами всеми элементами постройки, так и обеспечения надлежащих санитарных условий внутри подъездов и объектов общего пользования. С помощью плановых и внеочередных текущих ремонтных работ домоуправление или управляющая компания обеспечивает «здоровье» строительных конструкций в период между сессиями капитальных ремонтов.

Что такое текущий ремонт жилого многоквартирного строения

По сути, текущий ремонт проводится не для того, чтобы в сложном и напряженном объекте, каким является многоквартирное здание, было красиво, чисто и уютно, хотя это тоже считается важным для обеспечения комфортных условий проживания. Объем работ планового ремонта текущего характера формируется, прежде всего, для восстановления работоспособности и устранения неисправностей строительных конструкций. В первую очередь безопасность здания, и только потом красота и санитария.

Такой порядок определяется двумя основополагающими документами, регулирующими деятельность управляющих компаний в части поддержания и эксплуатации многоквартирных жилых зданий:

Правила Госстроя №170 от 27 сентября 2003 г.;
Постановление Правительства РФ «Правила содержания и эксплуатации общего имущества…» от 13 августа 2006 г. №491.

Оба документа достаточно обстоятельно формулируют цели и задачи текущего ремонта многоквартирного здания, что серьезно сужает пространство для маневра управляющим компаниям, не особо желающим тратить средства, полученные с таким трудом от жильцов в качестве квартплаты и целевых взносов.

Небольшое, но очень важное отличие

Прежде всего, необходимо различать два совершенно разные понятия — плановый текущий ремонт и более распространенный термин – текущие ремонтные работы. В первом случае ремонт выполняется комплексно, его подготовка осуществляется на основании результатов ежегодных весенних осмотров инфраструктуры и коммуникаций многоквартирного дома и поданных заявок и жалоб от жильцов.

Во втором случае текущие ремонтные работы выполняются в неотложном порядке. Основанием могут любые ситуации, от лопнувшей трубы, вывалившейся кладки кирпича или сорванного кровельного покрытия.

Несмотря на схожесть в терминологии, это два совершенно разных производственных процесса, финансируемых из разных статей бюджета управляющей компании. То есть всевозможные отговорки о том, что текущие ремонтные работы по устранению последствий ураганного ветра «съели» деньги на проведение текущего ремонта в многоквартирном доме, являются ничем иным, как очковтирательством.

Регламент или плановый ремонт некапитального характера

Еще один тип работ, называемых регламентными, которые очень важны и должны регулярно проводиться в многоквартирной постройке при каждом осмотре, но к текущему ремонту имущества общего пользования в многоквартирном доме, как таковые, они отношения не имеют. Это скорее обслуживание инфраструктуры, чем полноценное восстановление.

К регламентным процедурам относятся:

Очистка вентиляционных каналов, воздуховодов и шахт;
Восстановление проходимости мусоропроводов, вентиляций, канализационных и водопроводных коммуникаций;
Мелкий ремонт дверных коробок на этажах многоквартирного дома;
Подклейка напольной плитки или покрытий лестничных маршей;
Реставрация кровельного покрытия в местах примыкания к стенам и вентшахтам;
Измерительные и ремонтные работы с электропроводкой и заземлением в многоквартирном доме;
Замена водопроводной запорной арматуры, обслуживание радиаторов системы отопления многоквартирного дома.

Подобные мероприятия проводят как минимум один раз в году, при подготовке к новому отопительному сезону. К текущему ремонту их не относят и финансируют из статей обслуживания жилфонда.

Перечень работ, выполняемых по текущему ремонту многоквартирного дома

Федеральное законодательство формулирует положения общего характера, не вдаваясь в детали и конкретное описание выполняемых работ. Понятно, что для текущего ремонта, в отличие от капитальной версии, не создается проектная документация на выполнение реставрации несущих стен, перекрытий, фундаментных конструкций и каркаса крыши. Даже если существует потребность в реставрации стропильной системы крыши, в полномочия и задачи текущего ремонта подобные работы не входят.

Это же относится к реставрации несущих элементов здания, ремонта фасада, подвальных помещений – всего, что требует участия узких специалистов и экспертов.

Базовый список процедур по текущему ремонту

Чтобы однозначно отличать, что входит в текущий ремонт многоквартирного дома, что нет, региональные управления строительства и ЖКХ издают методические рекомендации по проведению данного типа плановых ремонтно-восстановительных мероприятий. Ценность подобных шпаргалок в том, что в них сформулированы конкретные рекомендации с учетом региональных климатических особенностей.

К сведению! Документ можно с успехом использовать в спорах и конфликтных ситуациях с представителями компаний и организаций, управляющих эксплуатацией многоквартирных жилых зданий.

В упрощенном виде перечень выглядит следующим образом:

Наружные работы – покраска фасада, стен, укрепление отмостки фундамента, ликвидация ям и очагов выкрашивания бетона;
Восстановление утерянных частей бетонных плит, заделка швов и стыков, реставрация архитектурных наружных декоративных элементов многоквартирного здания;
Замена или реставрация оконных рам, фурнитуры, замена остекления;
Реставрация стен, потолка помещения, напольной плитки вестибюля и тамбура;
Переукладка и ремонт силовой электропроводки с восстановлением внешнего вида электрощитовой;
Ремонт или замена аналогичными конструкциями систем внутридомовой вентиляции;
Укладка нового напольного плиточного или бетонного покрытия пола;
Восстановление почтовых боксов и ящиков;
Локальная реставрация и покраска перил и поручней;
Полная замена светильников, как плафонов, так и базы с проводкой и выключателями;
Реставрация козырьков, изготовленных из металла, дерева и пластика;
Перелицевание мусоропровода с заменой клапанов, приемников и «фартуков».

Стоит помнить, что в распоряжении управляющей компании находится вся проектно-эксплуатационная документация на многоквартирный жилой дом. Согласно Правилам Госстроя, изменения в паспорт на многоквартирное здание вносятся только по результатам капитального ремонта, и только в том случае, если были внесены существенные доделки в жизненно-важных участках здания, например, в устройство фундамента, стен, крыши.

Случается, что жильцы по собственной инициативе уговаривают строителей за их счет заменить плафоны на более дорогие, или уложить более дорогостоящую плитку. Стоит помнить, что администрация на следующей текущей ремонтной сессии вправе демонтировать обновку и заменить ее стандартными изделиями, предусмотренными проектной документацией.

Работы по текущему ремонту многоквартирного дома

Наиболее интересная особенность заключается в том, что выполнение текущих ремонтных работ можно организовать без созыва общего собрания жильцов. Но информация о планируемом текущем ремонте в конкретный период времени должна быть доведена на ежегодном собрании владельцев жилья в многоквартирном доме. Сведения о сроках проведения текущих плановых ремонтных работ должны быть опубликованы за три месяца до заключения договоров.

Проведение ремонта не обязательно поручать одной строительной организации. Существует возможность разбить процесс на несколько этапов. В этом случае план проведения составляется на несколько независимых укрупненных участков, например, ремонтные работы подъездов и стен, отдельно – текущий ремонт коммуникаций, в отдельные группы раздельно выносят восстановление элементов фундамента и кровельных конструкций.

Заключение

По результатам текущего ремонта в многоквартирном доме составляют акты приемки уполномоченной комиссией, в которую обязательно включают представителей управляющей компании, подрядчика, жилищной инспекции и представителей общественности. Если текущие ремонтные работы многоэтажного здания выполнены с явными нарушениями, возможно участие в комиссии независимых экспертов и даже представителей надзорных органов.