В последнее время субаренда квартир как бизнес начала активно набирать обороты, особенно если речь идёт о мегаполисах. Особенность такого дела заключается в его выгоде, потому что предприниматель свой заработок делает практически ничего не вкладывая, можно сказать: «Из воздуха».

Да, можно к этому вопросу подойти более серьезно и сделать небольшое капиталовложение в покупку мебели, чтобы выполнить ремонт, а также приобрести посуду и технику, подготовить бизнес-план. Но это уже более высокий уровень.

Регистрация бизнеса

Субаренда – это когда вы, как предприниматель, снимаете квартиру, дом или другую недвижимость у владельца, а потом сдаете это помещение третей стороне посуточно или на более длительный срок. В любом случае, чтобы получать от таких операций доход на законном основании, вам необходимо будет зарегистрироваться как ИП.

Вы должны понимать, что каждый человек, который в нашей стране занимается бизнесом, должен платить по закону все налоги. Это не только будет поступком сознательного гражданина, но и в первую очередь благоприятно скажется на вашем бизнесе в будущем, в плане доверия как минимум. Сделав свою компанию, вы сможете нанимать в неё людей, чтобы активнее развиваться в этом направлении.

Риски выбранной ниши

Беря во внимание то, что в таком бизнесе постоянно берут участие три стороны, вы можете часто сталкиваться с разными проблемами. Вся ответственность будет лежать на ваших плечах. Вам также нужно будет делать при необходимости ремонт и покупать мебель, и, в случае неприятных ситуаций, также первыми страдаете вы. Более того, если вы сделаете ремонт, а владельцу квартиры нужно будет продать её или он откажется сотрудничать с вами, то вы ничего не сможете с этим сделать.

Таким образом, чтобы бизнес на субаренде квартир был выгодным, вам нужно как минимум на два года брать в аренду помещения, чтобы вложенные средства могли вернуться к вам обратно. Также следует стараться на юридическом уровне заключать договора с владельцами жилищ о сотрудничестве. В этом также будет помогать ваш статус ИП, о чем говорилось ранее.

Работа с клиентами

Хотя и бизнес на субаренде квартир посуточно весьма прибыльный, часто можно будет сталкиваться с людьми, которым не рекомендуется сдавать помещения в первую очередь. Например, люди в алкогольном опьянении, а тем более в наркотическом. Вы, как арендодатель, не сможете предугадать все поступки такого человека, а тем более знать его планы. Если вы смогли учуять от него запах алкоголя или он вообще вызывает подозрения, то лучше не иметь дело с таким человеком и отказать ему в сделке.

Также не рекомендуется работать с молодыми людьми, которые не достигли 20 лет. Чаще всего молодежь не обладает необходимой суммой денег, и, более того, вы можете столкнуться с неприятной ситуацией, когда квартира просто превратится в общежитие, и после себя они оставят бардак, или вовсе поломают всё ваше имущество.

Из опыта тех, кто уже давно занимается таким бизнесом, были сделаны некоторые основные советы, помогающие сделать грамотный подход к сдаче жилища.

1. Если вы планируете сдавать жилплощадь туристам, то лучше всего рассматривать такое строение в центре города или недалеко от тех мест, которые имеют исторические достопримечательности. В ином случае квартира должна быть в спальных районах, чтобы арендаторам ничего не мешало хорошо отдохнуть. Если вы нацелены на сдачу гастарбайтерам, тогда можно сдавать в любом районе своего города и особо не беспокоиться о качестве ремонта.
2. Если выбирать между однокомнатной квартирой и двухкомнатной, то лучше выбирать второй вариант, иначе с вами будут конкурировать гостиницы, в которых остановиться часто выгоднее для человека.
3. Сделайте для себя бизнес-план, в котором будут занесены цифры изначальных вложений. Если окупаемость будет больше двух лет, лучше всего заключать с владельцем жилья договор на длительную сдачу вам в пользование, чтобы не потерять деньги по разным причинам.
4. На одном объекте, конечно, можно заработать, но нормальную прибыль можно ощутить, обладая минимум четырьмя такими. Более того, лучше всего, чтобы они находились все для одной целевой аудитории, это поможет тратить меньше на рекламу, понимать лучше своих потенциальных клиентов и предоставлять услуги отличного качества.
5. Выбирая свою аудиторию, следует для них сделать подходящий дизайн в квартирах. Если это влюбленные пары, то квартиры должны быть оформлены соответствующе.
6. Постоянно относитесь серьезно к вопросу чистоты своих помещений. Может быть такое, что у вас не будет времени на всё это, тогда рассматривайте вариант найма уборщиц.

Мы завершаем небольшой цикл статей о посуточной аренде квартир или субаренде, которая набирает всё большую популярность в России. Напомним все статьи цикла: « «, « «, « «, « «. В данной статье речь пойдёт о безопасности нашей квартиры, как сделать бизнес максимально комфортным и не дать жильцам обмануть себя или создать убытки.

Арендодателей, оказывающих услуги посуточно, подстерегает немало опасностей. Как избежать чрезмерных рисков или хотя бы постараться минимизировать их?

Учитывая многочисленный опыт российских арендодателей, занимающихся сферой посуточной аренды, не следует сдавать квартиру определённым категориям граждан, о которых мы и поговорим в статье. Прежде всего, это лица в алкогольном и ином опьянении. Находясь в изменённом состоянии сознания люди не способны полностью контролировать себя и что случиться с ними, а так же с Вашей квартирой за день, никто не может знать. Если Вы чувствуете, что клиент находится под действием каких-то веществ или от него сильно пахнет алкоголем, сразу отказывайте ему.

Также стоит избегать различных фанатов, лиц до двадцати лет. Обычно фанаты в своей массе молодые и агрессивные люди, к тому же любящие справить выигрыш или проигрыш команды большим количеством алкоголя. Квартира может сильно пострадать. Лица до двадцати, не располагающие достаточным количеством денег, могут вместо одного-двух жильцов, привести в квартиру целую компанию. Если Вы решили сдать квартиру совсем молодым людям, обговорите с ними количество проживающих заранее, проверьте их фактический возраст. Желательно, чтобы им исполнилось 18 лет, особенно девушкам.

Многие отказываются работать с жителями этого же города. Также некоторые остерегаются сдавать квартиры «двум девочкам» - не исключено, что там же появятся и два мальчика или более. Однако, всё зависит от города, если это мегаполис, то вполне можно работать с жителями Вашего города, они же могут стать и Вашими постоянными клиентами. Здесь стоит сказать пару слов и о посуточной аренде квартиры. Подобная услуга так же популярна, естественно, пользуются ей в массе жители своего города. Доход с почасовой сдачи значительно превышает посуточную, если наработать клиентскую базу, то можно заработать очень хорошо. Но это немного другая специфика бизнеса.

Какие меры предосторожности следует принять до заселения клиентов? Во время Вашего общения с клиентом обратите внимание на его речь. Непоследовательная и нелогичная речь с присутствием жаргона должна насторожить. Беседуйте с потенциальным клиентом столько времени, чтобы объективно его оценить. Из беседы необходимо сразу выяснить откуда клиент прибыл, с какой целью, на какое время и сколько человек будет проживать в квартире. Для того, чтобы оценить правдивость цели клиента, Вам необходимо отслеживать жизнь города (какие мероприятия проводятся, какие фирмы расположены в Вашем городе и какую продукцию они выпускают и т.д.). Договариваясь о встрече, следует приехать заблаговременно и понаблюдать за потенциальным постояльцем со стороны. Обязательно сразу обговорите условия оплаты, в том числе время для расчета, и другие немаловажные аспекты проживания. Оговаривайте ограничения с Вашей стороны, например, запрет на организацию застолий и др.

При заселении берите полную оплату аренды, а также неплохо брать залог, чтобы постоялец внезапно не решил съехать не заплатив.

При возникновении сомнений по любому из этих пунктов, то отказывайте клиентам в аренде квартиры. Причиной для отказа можно назвать различные форс-мажорные ситуации (поломка сантехники и пр.).

Обязательно заключайте договор об аренде. Также следует взять ксерокопию паспорта клиента и расписку, в которой указывается, что постоялец заселился в квартиру с такой-то мебелью, бытовой техникой в рабочем состоянии и пр.

На встречи с клиентом по возможности следует приезжать с кем-нибудь (родственники др.). Если Вы видите, что у постояльцев вещей, продуктов больше, чем им нужно, то потребуйте подписать расписку, что при наличии в квартире посторонних лиц они будут выселены из квартиры, при этом оплата аренды и залог не возвращаются. Клиенты, планировавшие вечеринку, конечно откажутся от подобной расписке и Ваших услуг.

Попросите кого-нибудь из родственников периодически звонить Вам, когда показываете квартиру клиенту. Так Вы сможете избежать нападок клиентов, которые будут проинформированы, что едет «группа поддержки». Также желательно приобрести средства самообороны и носить их при себе на встречи с клиентами. По возможности установите на входные двери кодовые (электронные) замки. В таком случае Вам не придется постоянно менять замки. Это позволит Вам избежать краж из квартиры, если вдруг бывший постоялец захочет сделать дубликат ключей и после вернуться.

Также следует вести журнал регистрации клиентов (бумажный или электронный). Доступ к нему помимо Вас должны иметь Ваши родные.

Помимо всего этого действующими арендодателями создан черный список, в который они заносят информацию о недобросовестных клиентах. Не забывайте проверять Ваших потенциальных клиентов в этом списке.

Время чтения ≈ 7 минут

Сдача в субаренду нежилых помещений, способ, как заработать, основа способа, конечно, субаренда коммерческой недвижимости. И вот вам конкретный план.

Насколько бы сейчас не считали малоперспективным сдачу в аренду коммерческой недвижимости, вы можете сами проанализировать рынок недвижимости своего города и решить, насколько реально этим заниматься. И пошаговый план вам в помощь.

Итак, суть сводится к тому, что вам надо снять подешевле и сдать по-дороже:))

Сдача в субаренду нежилых помещений: как заработать

1. ищите нежилое помещение
2. узнаете цену и основные условия сдачи в аренду
3. делаете это с 10-ю помещениями
4. выбираете лучшие условия
5. заключаете договор
6. сдаете дороже, чем сняли

Математика

• Затраченное время: 2-3 недели плотного поиска
• Средняя цена: 1200 руб/метр
• Площадь помещения: 60 кв м
• Разница в аренде: на 20% больше, чем сняли
• Срок: не дольше, чем на 11 месяцев
• Условия: 1 мес каникул, вы берете задаток(за последний мес)
• Прибыль: 1 месяц каникул 1200 х 60 = 72000
• Со второго мес: 240 руб х 60 метров = 14400 руб

Что искать?

• отдельное помещение
• отдельно стоящее помещение
• универсальное помещение

Где искать нежилое помещение

• объявления физ лиц
• собственники строительных организаций
• новостройки
• сайты, AVITO и проч
• посмотреть вокруг
• подумать, как привлечь

Анализ рынка коммерческой недвижимости

1. макро рынок (недвижимость а регионе) — в целом ДВ
2. микрорынок (рынок где расположен объект) — район города
3. местоположение и дом (для рентабельности сдачи) — одно помещение во внутрь во двор выходи, а второе с наружи в одном доме. Помещение убитое, но красивый дом и ужасный дом и красивое помещение — знать кому сдавать
4. окружение и соседи
5. доступность и возможность подъезда (кол-во подъездных путей) — на какой машине подъехать (груз или легковое), наличие маршрутных остановок
6. назначение помещения (определяем круг арендаторов) для медуслуг более высокие требования к помещению
7. возраст помещения
8. конфигурация (насколько есть полезная площадь — общая, техническая, полезная) Полезная — стоит стул офиса, коридоры с/у — общая, лифты и вентиляция шахты — служебные
9. цокольное помещение или на 1 этаже, состояние входов, окон и их расположение, общее состояние помещения, освещенность, отсутствие грибка, кондер и прочее.

Хорошее помещение — если это одна большая комната
Инженерные системы — вода и киловатт (офис терпимо с киловаттами)
Киловатт должно быть хотя бы 10
Имидж помещения — район, кто ходит рядом, как влияет на общественность, какие сплетни — вот плохо строили и люди плохо относятся из-за этого

Надо понимать, кому вы будете ее сдавать, например, здесь будет хорошо сделать офис (тихий или проходной), продуктовый магазин.

Форма сравнения помещения

• выписываем все параметры сравнения — около 25 и 10 основных
• по 10 параметрам самый лучший объект и он будет эталон — 100%
• выбираем более значимые параметры и менее значимые, например, более значимые — местоположение, менее — какого цвета стены
• назначаем каждому параметру цену в баллах
• сравниваем параметры
• подводим итог

Самое лучшее помещение — 100% и оно оценивалось по 10 параметрам. По идее каждый параметр должен весить 10% — в итоге 100%. Но так как у более значимых параметров есть больший вес, то им определяем 17% вместо 10%, а менее значимым 3-5-8%, но в итоге в сумме должно получиться 100%

Второе помещение смотрим по тем же параметрам и даем баллы, отталкиваясь от исходного помещения, его параметров и баллов за параметры, но с учетом качество параметров нового помещения. Например, в помещении-эталоне было за местоположение 17 баллов, а это тянет на 15 или 19, то пишем 19 — 2 или 19 +2

В итоге складываем сумму получившейся разницы и определяем, насколько второе помещение лучше или хуже помещения-эталона

Стоимость кв м — не включаем в параметры оценки

Переговоры с собственником

1. получить льготный период

• сделать ремонт
• искать арендаторов
• вы хотите вложить в это помещение

2. На ком лежит ответственность

• ремонт
• пожарная ответственность
• кто отвечает за реконструкцию
• о возможности продления и расторжения договора субаренды
• кто и какие платит штрафы, если не исполняет платежи
• о расходах и гарантиях по договору
• правила пользования объектом

3. Снижение стоимости арендной ставки

• торговаться
• но это не главное, можно разбить ее на составляющие, которые вкупе будут давать, например 14 рублей (коммунальные платежи, эксплуатация и проч) а потом предложить без всяких заморочек платить 16 рублей. Чаще выбирают 16, т.к. не все умеют быстро считать.

4. Оттянуть время заключения договора

Ищем арендатора на субаренду помещения

Принципы поиска клиентов

• по этому же району идем и предлагаем магазинам, салонам и прочим расшириться
• сами подаем объявления в СМИ
• вешаем баннер на помещение
• рассылка по вероятным арендаторам
• предложить старым арендаторам
• предложить друзьям за вознаграждение

Каких арендаторов не надо брать

• которые сразу торгуются, не смотря на помещение
• предлагают все сделать «в черную», это не указывать, это не показывать
• внутренние ощущения, что с арендатором не комфортно
• сетки и мелкий бизнес
• с такими же товарами, как у соседей
• нелегальные деятельности (игровые автоматы, алкоголь без лицензии и прочее)

Договор субаренды

• примерно такой же как и договор аренды, который не должен соответствовать договору аренды — идентичность
• оплата по договору субаренды на 10 дней раньше, чем договор аренды
• коммуналку в аренду лучше включить. Можно отдельно брать аренду, коммуналку, ремонт
• выставлять несколько счетов и растягивается во времени, чем, например, просто оплата одной суммой

Заключили договор субаренды!

Продолжать работать с ними постоянно. Заезжать, спрашивать, как у них дела. Чтобы они платили вам регулярно.

• вы можете получать пассивный доход
• сами научитесь проводить сделки аренды
• станете более подкованы в инвестициями

От вас только — решиться на это:)

Сегодня вы узнали пошаговый алгоритм сдачи в субаренду нежилого помещения. Пожалуйста выскажитесь в комментариях к статье, если вы занимались субарендой коммерческой недвижимости.